【香港商報網訊】記者 吳志雄 報導：深圳7.15調控十天後，東莞發佈“史上最嚴調控”政策，對樓市重拳出擊！
7月25日，東莞市住建局聯合市公安局、市場監督管理局等12個部門共同發佈了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。
來源：東莞市住房和城鄉建設局官網
重點如下：
1、非東莞戶籍，首套（含二手房）至少須連續繳納1年社保、二套至少連續繳納2年社保；
2、住宅限售年限由證滿2年改為3年；
3、異地繳存公積金申請貸款，夫妻雙方至少有一方為東莞戶籍；
4、新房價格明顯超過周邊平均水準，無法說明原因，暫停發放預售證。
種種跡象表明，“房住不炒”定調，房屋的居住價值凸顯。樓市風向正在發生巨變！
各大城市都在積極遏制住房的投機性，投資炒房首當其衝，相比之下對剛需，尤其是首次置業的剛需客戶來說，起到了保護作用。
東莞調控出臺，明確了住宅限售規則和購房門檻，實際上也是對深圳經驗的借鑒。作為大灣區樓市的風向標，深圳樓市7.15新政對各大城市影響深遠。
“新八條”後，樓市風向真的變了
深圳7.15新政重新劃定了豪宅線（750萬）；同時在新房搖號、抽籤等方面優先向剛需首次置業者傾斜；很大程度上是對剛需的一種保護。從今年上半年的大灣區的購房數據來看，剛需占比高達70%，仍然是成交的主力，可以說新政順應了市場規律。
圖源：樂有家
新政試水，市場反響如何呢？
據Q房網監測顯示，7月13日-7月19日新政當周，深圳樓市出現了新變化。其中，寶安、南山、福田等區域成交環比下跌明顯，南山區下跌了約67%，但是龍崗卻以絕對優勢拿下住宅成交套數第一名，亮眼的數據背後是南山、福田等區域改善需求和剛需首次置業需求的湧入。
圖源：Q房網數據研究中心
二手房方面，龍崗的一些樓盤例如保利上城、京基禦景中央等樓盤的二手房掛牌價不降反升，這也說明，深圳東部的價值正在被越來越多的購房者認可。
圖源：鏈家網二手房掛牌價
新政實施一周，為什麼選擇東部置業的人越來越多？
普通購房者挑選樓盤時應該注意哪些問題？
未來龍崗會如何發展？有哪些區域值得重點關注？
應如何抓住新政帶來的機會？
7月25日上午，一場由房地產行業大咖、資深行業規劃專家坐鎮的高峰論壇在創城丁山河畔行銷中心舉行。
活動彙集了中國城市規劃設計研究院深圳分院副院長、教授級高級城市規劃師——王澤堅老師；以及中原地產中國大陸區總裁——賴國強先生；世聯行集團副總經理——李榮女士，共同探討新政背景下，如何搶抓東部的發展機遇。
樓市下半場，手握房票應該怎麼選？
到場的專家大咖對購房者最為關心的話題做了回答，乾貨滿滿。
Q1：7.15新政出臺後對市場有什麼樣的影響？我們應該如看待？
賴國強：要理性看待市場和房價上漲的速度，下半年是找到理想房子的好時機。
在中國內地影響民生最大的就是房價問題，主要受供求關係、政策兩大因素影響。
深圳這個政策來得非常及時、正確。7月25日淩晨，深圳的鄰居東莞也出了新的政策。今年疫情對樓市有一些影響，但影響時間比較短，例如深圳的房價、成交依然非常猛。
如果不出臺新規，按照現在這種增幅，可能下半年我們遇到的壓力會更大，政策會更嚴。
深圳現在上升的速度，因為政策，增速會放慢一點。如果你有房，那麼現在要賣樓困難了，如果要準備買豪宅，也會猶豫。對於考慮純投資或者購置豪宅的購房者來說，現在不是最好的時機。
這段時間入手剛需以及一些小戶型的替換產品最為合適。
按照疫情後樓市的走勢，很多深圳的客戶大概率是買不到房子的。買不到房子結果就是供求關係失衡。對現在深圳的市場，要理性去看待，價格會升，但是不會升得很快。
找理想的房子越來越重要。以前是沒有足夠的時間、沒有足夠的選擇，不是你選擇房子，是房子選擇你。而在下半年會有更多的機會，我認為政策的影響是房價上升的速度放慢，但是房價不會向下。
對於一個在深圳要置業的客戶來說，應該理性看待這個市場，要理性看待房價上漲的速度。
Q2：新政之後市場出現了很多新的變化，普通購房者在挑選樓盤時，應該注意哪些問題？
李榮：7·15新政是對東部的利好，需要重新審視普宅的價值。居住環境、升值潛力、教育及交通配套非常重要。
1.從全國的視野來看，疫情對房地產的影響並沒有那麼大，包括百強房企的銷售額很快跟去年拉平，未來中央還是會堅持房住不炒這個大方向。
2.經過疫情之後，更多的人注重自己的居住感受。
大部分人都需要一個更加健康、綠色、低密度的環境，希望周邊是青山綠水，空氣清新，更注重戶內空間的實用性和使用率、以及更好的生活品質。通過這次疫情我們發現樓下有配套商業也是一件非常重要的事情。
7·15新政，對深圳的東部樓市是一個利好，因為深圳中心區和西部已經過熱，這個時候降降溫，大家真正靜下心來思考什麼地方才是真正最宜居的？什麼才是普通住宅的基本要求？
此時就會關注升值潛力、價格窪地。深圳東部剛好處在這個範圍之內，要買就買一個長期看好，現在的價格和價值被低估的地方。從深圳的東進政策，以及低碳城的規劃來看，未來東部一定是後來者居上，它的升值潛力非常大。
最後要看教育和交通配套；教育方面擁有一個高質量的小學、中學，也成為一個重要的選擇標準。交通出行方面，從樓盤到中心城區的距離和通勤的時間、效率都至關重要。
Q3:今年擴容、擴權等話題討論得非常熱烈，深圳都市圈已經明確，如何看待龍崗的價值，未來處於一個什麼地位？
王澤堅：深圳都市圈的發展是一種客觀規律，龍崗是3+2的重要支點。
我更支持的是都市圈這個概念。擴區是一種行政區劃的政策，是一種政策概念。但是都市圈是一個市場概念，它是經濟區劃。從我個人角度，我認為深圳都市圈是自然而然就形成的，它不受擴區影響，它的發展是一種客觀規律。
都市圈是一種在大都市區裏面特大城市和大城市、超大城市為核心的一小時的生活圈的城鎮化形態。
前面30年工業化驅動城市化，所有的城市都在增長，但未來的新型城市化階段不是這樣，它有兩個顯著特點：
1.幾個大的城市群繼續人口增長，但其他城市不見得都在增長，甚至會有萎縮。我們看到東北、西北很多城市都在萎縮，未來很多地方人口都在淨流出。
2.都市圈的核心城區和周邊城區的增長不是同一個趨勢和方向，它的週邊地區增長會更加強勁。例如，首爾都市圈的人口占到韓國人口的50%，首爾都市圈的人口增長也是1.4倍，但是週邊的城市人口增長了14倍。這是它的客觀規律。
深圳都市圈也一定會複製這樣的規律，所以它的週邊的人口增長會非常大。而且以深圳目前的人口在深圳都市圈的占比來看，是明顯高於首爾和東京，相信未來深圳周邊的人口增長會超過首爾和東京都市圈。
3+2通勤圈，深莞惠一小時通勤圈。從福田、羅湖、前海、寶中開始，1小時通勤圈是30—50公里範圍，龍崗、大運、光明、西部中心，加上週邊的環深片區。而未來城際軌道將成為引領通勤圈的基礎。
龍崗是深圳3+2都市圈的中間支點，是一個東進門戶。龍崗有大學城，還有很多先進產業，阿波羅、寶龍等等。產業引進，已經從傳統的三來一補的加工走向了高新技術企業發展，現在已經進入智能製造，所以它的未來產業的導入、人口的吸引都是非常有前景的。
Q4:未來深惠城際以及地鐵3號東延線也將開通，將給坪地帶來什麼樣的影響？未來坪地在深圳的地位又有什麼樣的變化？
王澤堅：天時地利加持，國際低碳城產業規劃先進，未來發展潛力大
我對坪地有很深的感情，1992年我來深圳做的職業生涯中的第一個專案就是坪地總規。
坪地有很多優勢，距離城市中心不遠，最大的優勢是這裏的環境很好，在一個新的城市化範圍裏面，越靠近生態圈，生態環境越好，越有競爭力。
傳統客家文化在坪地這個地方是保留得很好的。客家先民在這裏，留下了很多的文化遺產，例如乾隆年間的蕭氏故居，還有道光年間，以及200年左右的客家圍屋。在這邊生活的人，有一種特殊的文化氛圍。
現在環深都市圈的發展，有三個大的節點，從西往東分別是：國際會展城和東莞濱海新區、鳳崗片區、坪地-清溪-坪山-惠陽，再加光明科學城和松山湖。只有在這樣的區位才有發展潛力，未來大量的人口會到這些區域。以前通過高速公路過來這邊要一個小時，但是在軌道通了之後，這個狀況會明顯改變。
政策也賦予這裏有很好的發展前景，例如氣候友好城市的引領區、低碳生活方式先行區、低碳產業集聚區、國際低碳交流示範區，以及新型城鎮化的試點，這些光環不亞於科學城計畫。
這裏引進了很多現金產業，包括航空航太、生命健康、低碳經濟產業，在整個龍崗甚至深圳都是領先的，這些產業將會吸引更多尖端的人才過來。有產業、人才，這個地區的發展未來一定是向好的。
國際低碳城效果圖
這裏的生態條件、區位條件很好，規劃的理念先進，例如三面環山，把丁山河圍繞在裏面，他們做了很多基於這樣好的生態條件的規劃。還有兩島、風廊等的措施，讓這個地方更宜居。
還有基於軌道交通來了之後TOD的佈局，關於教育、生活配套等等幸福宜居方面的公共配套設施。總之，是天時地利，又有好的規劃加持，未來一定有很好的前景。
首置客福音，創城丁山河畔橫空出世
筆者梳理專家觀點，發現了以下幾個規律：
1.抓住當下時機，選擇規劃好、具有發展潛力的價格窪地，例如坪地國際低碳城就是一個優選。
2.選擇商業、交通、教育配套齊全的高性價比樓盤。
3.選擇低容積率、生態宜居的產品。
本次，創城丁山河畔專案的雙開亮相，也給不少購房者帶來了驚喜。
活動現場
作為本次活動的主辦方，創城集團實力強勁。
創城集團董事長表示，創城集團一直秉承“匠心築城、創新開拓”的經營理念，經過十來年的努力，先後在天津、煙臺、深圳參與開發或開發了面積達百餘萬平米的專案。
涵蓋了各種類型的物業，包括高端的商住綜合體、高新產業園區、商業不動產等多個領域。目前創城集團深耕在珠三角地區，有充足的土地儲備，有強勁的後續動能。
驚喜一：雙核交匯，1小時深港生活圈
從地理位置上看，創城丁山河畔處於龍崗中心城與國際低碳城雙核交匯處，雙享龍崗中心城和國際低碳城的區域利好。
交通方面，途經深惠城軌（規劃中）和地鐵21號線坪地站（規劃中），開通後將無縫對接深圳南山；專案臨近地鐵3號東延線白石塘站（建設中），目前該工程調整專案已經正式獲批，未來將直通深圳福田中心區。
也可通過專案附近的坪山高鐵站，直通香港，享受1小時深港生活圈。
專案交通圖
驚喜二：便捷生活，教育、商業一站式配套
為方便業主生活，專案自身配建了約3.7萬㎡商業空間，附近有約4.2萬㎡的宜城PARK，形成雙MALL互動佈局，在專案附近還規劃有今日中心商業、龍園印象城等商業圈，可輕鬆享受繁華的都市生活。
專案效果圖
最為關注的教育方面，專案配建有12班制幼稚園（建設中），一路之隔有已經開學的18班制市一級坪地中心小學、36班制省一級坪地中學（學區以教育局公佈為准），孩子上學非常方便。
驚喜三：濱水而居、打造高品質生態居所
自然生態是選擇居所的重要參考，其中濱水而居成為人們競相追逐的時尚。對於深圳來說，濱水的居所更是成為眾多豪宅搶灘的區域。因此對於普通住宅來說，擁有濱水的景觀就相當稀少。
難得的是，創城丁山河畔專案鄰近丁山河景觀帶。經過治理的丁山河，已經成為低碳城內一條靚麗的風景線，沿線形成了一條綠色生態走廊。為最大程度的讓業主享受濱水景觀，專案採用了圍合式佈局及“Y”式扭轉樓體設計，樓棟的採光面大大增加，更加通透。
專案效果圖
此外，專案的容積率約為3.36，綠化率達40%，除了享受丁山河的秀美風光，專案周邊還分佈著龍崗濕地公園、清林徑森林公園、松子坑森林公園、坪地綠環等超1800萬㎡城市公園，將生態宜居的優勢做到了極致。
據悉，專案將推售約67~118㎡靈動戶型，專案的行銷中心和樣板間已經正式開放。