【香港商报網讯】记者 黄裕勇 报道：仲量联行近日举行市场分析会，总结广州商业地产全年表现，并展望今年的市场走势。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“回顾2018年，广州甲级办公楼租赁市场在前三个季度持续活跃，租金增速连续三个季度出现提升，但第四季度市场气氛转淡，预计2019年租赁需求增长继续受经济前景影响，企业盈利预期保守，办公需求短期内继续放缓。”优质零售物业市场方面，受第四季度市郊新商圈开业项目高进驻率的支持，第四季度的净吸纳量为全年最高，但由于经济预期下调，四季度广州整体零售租赁需求增速相对放缓，商家对于商铺选址和扩张更为谨慎，预计2019年定位于大众市场以及中等收入阶层的零售商会继续保持去年的拓展方向，往市郊新商圈抢占市场份额。

 

　　在广州市场甲级办公楼方面，由于市场对经济前景不乐观的因素增加，以及在国内信贷紧缩的环境下，与前三季度需求活跃的情况相比，四季度办公楼租赁市场需求受到影响，办公楼市场气氛转淡。仲量联行认为，和国内其他一些城市一样，广州办公楼市场也出现P2P公司退租现象，另外，不同行业都出现暂时搁置扩张计划的情况。

 

　　这些现象使部分租户组合不佳的甲级办公楼出现空置率上升的情况。为了避免空置率进一步上升，部分业主及时调整租金，导致四季度整体甲级办公楼租金环比下降1.5%。即便如此，租金同比上升7.6%，仍是近年较高的同比增长率。调低租金使业主在年末也吸纳了一些不受金融和信贷政策影响的企业进驻，从而使得广州整体甲级办公楼空置率得以保持稳定。

 

　　从细分行业来看，部分科技细分行业和专业服务业例如律师行业的搬迁计划目前还没有受到影响，并且使得今年两个位于琶洲的新供应项目录得不俗的进驻率。再加上前三季度租赁行情较好，从全年甲级办公楼吸纳情况来看，2018全年录得与2017年差不多的吸纳量数字，约35万平方米。

 

　　至于投资市场方面，仲量联行广州资本市场部董事伍启泰指出，这使市场有机会趋向买家市场。除广州核心区投资市场基本面没有改变，一些在建项目的发展商受到信贷收紧带来的资金链紧张，再加上住宅市场销售情况不佳，导致位于非核心区的在建项目报价较之前相比谈判空间有所加大。而本年成交总金额最大的记录也出现在四季度，录得三宗以办公楼为主的整售交易。

 

　　在展望今年的市场表现时，仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽预计，2019年广州办公楼市场租赁需求增长继续受经济前景影响，企业盈利预期保守，办公需求短期内继续放缓。

 

　　江婧丽分析，就短期看，受租赁需求下降、租户对租金变得敏感、新供应大幅攀升这三方面因素的影响，业主对于空置率波动变得更加敏感，预期某些业主很大机会继续下调租金以面对供应竞争。

 

　　不过，伍启泰则预计，在投资市场上，机构投资者对广州办公楼市场的热度不变，特别是国内和外国机构投资者，由于他们的融资成本相对较低，他们将持续关注核心区域物业情况，而且对于新兴市场在建项目的关注度较以往有所增加，但仍会坚持投资回报要求——这对于市场现有平均水平来说轻微高一点。而其他大型企业的自用购买大宗物业需求预期继续维持不变。

 

　　伍启泰表示，与办公楼市场趋势一致，零售物业投资市场今年由于受到去杠杆和住宅市场销售疲弱影响，国内发展商资金压力增大，因此买家对于零售物业优质项目的选择变得谨慎，特别关注项目后期营运和资产升值方面的提升空间。然而核心区内的成熟项目仍然是市场稀缺资源，所以，业主对于价格并没有松动，除了一些不成熟商圈在建项目的谈判空间有望加大。